Verantwoord verhuren in Nederland

Je kunt dit artikel in het Nederlands of Engels lezen.

We hebben dit artikel geschreven om Airbnb-hosts op hun verantwoordelijkheden te wijzen en een handig overzicht van de wet- en regelgeving te bieden. Ook geven we een aantal praktische tips voor hosts. Je bent verplicht onze richtlijnen na te leven, zoals onze standaard voor gastvrijheid. Ook moet je je aan de wet- en regelgeving houden die op jouw specifieke omstandigheden en locatie van toepassing is.

We raden je aan ook zelf onderzoek te doen, aangezien dit artikel niet allesomvattend is en niet volstaat als juridisch of belastingadvies. Aangezien we dit artikel niet continu bijwerken, moet je elke bron goed controleren om er zeker van te zijn dat de informatie niet onlangs gewijzigd is.

Landelijke belastingen

Belasting is ingewikkeld. Je belastingverplichtingen zijn afhankelijk van je specifieke omstandigheden, dus we raden aan om zelf je verplichtingen te achterhalen of om specifieke vragen aan een belastingadviseur te stellen.

Over het algemeen wordt het geld dat je als Airbnb-host verdient als belastbaar inkomen beschouwd. Dat betekent dat er mogelijk inkomstenbelasting, huurbelasting of btw over geheven kan worden.

Nederlandse inwoners moeten elke jaar meestal voor 1 mei belastingaangifte doen. Vraag aan de Belastingdienst of je aangifte moet doen van jouw inkomsten als Airbnb-host. Deze vind je in het inkomstenoverzicht van hosts. Controleer meteen even of je voor andere voordelen in aanmerking komt, zoals belastingvermindering of toeslagen.

Ga naar onze pagina met veelgestelde vragen voor informatie over hoe Airbnb belastinggerelateerde gegevens deelt met de Nederlandse Belastingdienst.

Toeristenbelasting

Elke gemeente in Nederland kan toeristenbelasting vragen aan reizigers die binnen hun gemeentegrenzen verblijven. Momenteel wordt de toeristenbelasting in Amsterdam, Rotterdam en Haarlem door Airbnb geïnd en afgedragen. In andere steden moet je als host mogelijk zelf de toeristenbelasting innen. Neem voor meer informatie contact op met jouw gemeente.

Gratis belastinggids

Samen met een onafhankelijk accountantskantoor hebben we een gratis belastinggids (beschikbaar in het Nederlands en het Engels) gemaakt met algemene belastinginformatie voor Nederland, zodat het voor jou duidelijk is wat je fiscale verantwoordelijkheden als Airbnb-host zijn.

Algemene regelgeving en toestemmingen

Het is belangrijk om te controleren of je toestemming hebt om je ruimte te verhuren. In contracten, wetten en gemeentelijke verordeningen kunnen beperkingen voor verhuur vastgelegd zijn. Schakel de hulp in van een advocaat of lokale instanties om meer te weten te komen over de voorschriften, beperkingen en verplichtingen die specifiek voor jou gelden.

Als je nog ergens over twijfelt of opmerkingen hebt, neem dan contact op met je gemeente of ga naar de website voor toeristische verhuur voor meer informatie.

Hoewel we geen juridisch advies geven, kun je de algemene informatie in dit artikel gebruiken als uitgangspunt voor de regelgeving en toestemmingen op het gebied van verhuren.

Hieronder hebben we een overzicht toegevoegd van de regels voor kortetermijnverhuur die van toepassing zijn in de vier grootste gemeenten van Nederland: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Neem contact op met je gemeente voor een overzicht van de regelgeving die in andere gemeenten geldt.

Regelgeving voor verhuren

Op 1 januari 2021 is de nieuwe Huisvestingswet in werking getreden, waardoor gemeenten de registratie van kortetermijnverhuur nu kunnen verplichten. In Nederland kan kortetermijnverhuur van je accommodatie onder twee verschillende categorieën vallen:

1. particuliere vakantiewoningen
2. bed & breakfasts

In de gemeenten die een registratiesysteem hebben ingevoerd, zijn hosts met een particuliere vakantiewoning (en in sommige gevallen ook hosts met een bed & breakfast) verplicht om hun accommodatie bij de gemeente te registreren.

Particuliere vakantiewoningen

Je hebt een particuliere vakantiewoning in Nederland als:

• je de eigenaar bent van een woning en je gedurende het jaar soms je gehele woning voor een korte periode verhuurt;
• je toestemming van de eigenaar van de woning hebt om de accommodatie gedurende het jaar voor een korte periode te verhuren.

Als je een particuliere vakantiewoning in Nederland hebt, moet je die bij de gemeente registreren en bepaalde regels naleven. Mogelijk mag je slechts voor een beperkt aantal nachten gasten ontvangen, geldt er een bezettingslimiet, moet je toeristenbelasting innen of is er voor aanvang van elke boeking een meldingsplicht. Als je deze regels niet naleeft, kan de gemeente een boete geven. De tabel onderaan dit gedeelte geeft informatie over de specifieke vereisten voor de gemeenten in Nederland.

Bed & breakfasts

De regels voor bed & breakfasts gelden voor jou als je de hoofdbewoner bent en maximaal een of twee kamers verhuurt terwijl je zelf in de woning aanwezig bent. In tegenstelling tot bij particuliere vakantiewoningen, geldt er voor een bed & breakfast geen nachtlimiet en hoeft niet elke boeking gemeld te worden. Mogelijk is er nog wel een registratieplicht en moet je ook bepaalde vergunningen hebben. Daarnaast is er misschien een bezettingslimiet en moet je wellicht toeristenbelasting innen.

Afhankelijk van de bestemmingsplannen van je gemeente mogen sommige woningen niet als bed & breakfast worden verhuurd. Zorg dat je de juiste toestemmingen hebt en trek bij de gemeente aan de bel als je ergens over twijfelt of nog vragen hebt. Nederlandse gemeenten kunnen aanvullende voorwaarden stellen aan de criteria voor bed & breakfasts. Raadpleeg de website van je gemeente voor specifieke informatie over de voorwaarden.

Registratie

Als je jouw accommodatie moet registreren, volg je de volgende stappen:

• Ga naar de website van je gemeente (zie onderstaande tabel).
• Maak een account aan en volg de instructies van de gemeente terwijl je je gegevens opgeeft.
• Ga naar je hostaccount op Airbnb.
• Klik op Advertentie beheren > Registratie.
• Voer in het veld Registratienummer het nummer in dat je per e-mail hebt ontvangen.
• Klik op Opslaan.

Ben je vrijgesteld omdat je bijvoorbeeld een hotel, hostel of service-appartement hebt? Vraag dan een vrijstelling aan terwijl je je registratienummer aanvraagt.

De volgende tabel geeft een gedetailleerd overzicht van de criteria en registratievereisten voor de gemeenten in Nederland waar dat verplicht is. Ga naar de website van toeristische verhuur voor actuele informatie, want deze vereisten zijn aan verandering onderhevig. Of jouw gemeente registratieplicht heeft ingevoerd, kun je hier vinden.

Contracten en vergunningen

Soms staan er in huurovereenkomsten, contracten, gebouwvoorschriften en het gemeentebeleid beperkingen voor (onder)verhuur. Woningcorporaties (Vereniging van Eigenaren) kunnen bijvoorbeeld besluiten dat vakantieverhuur niet is toegestaan in hun gebouw. Controleer alle contracten die je hebt ondertekend of neem contact op met je verhuurder, gemeenteraad of andere instantie. Je kunt misschien een bijlage aan je huurovereenkomst of -contract laten toevoegen waarin de zorgen, verantwoordelijkheden en verplichtingen van alle partijen duidelijk worden omschreven.

Hypotheekbeperkingen

Heb je een woning met een hypotheek (of een ander soort lening), neem dan contact op met de kredietverstrekker om te controleren of er geen beperkingen gelden voor (onder)verhuur.

Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen kunnen meestal niet zonder toestemming worden onderverhuurd. Neem contact op met je woningbouwvereniging als je in een sociale huurwoning woont en graag wilt verhuren.

Huisgenoten

Als je jouw woning met anderen deelt, kun je een formele overeenkomst met je huisgenoten sluiten waarin de verwachtingen staan. In die overeenkomst kun je onder andere opnemen hoe vaak je van plan bent gasten te ontvangen, wat de gedragsregels voor gasten zijn en of je de winst met elkaar deelt.

Europees consumentenrecht

Volgens het Europese consumentenrecht moet je jouw klanten specifieke informatie verstrekken als je online goederen of diensten aanbiedt. Verhuren via Airbnb wordt beschouwd als een dienst. We hebben informatie en tools om te controleren of je een ondernemer in de horecabranche bent en wat je verantwoordelijkheden tegenover consumenten binnen de EU zijn.

Misbruik

We nemen passende maatregelen als iemand ons op de hoogte brengt van mogelijk misbruik. We hebben richtlijnen voor lokale instanties om misbruik van woningen te melden.

Veiligheid

We hechten veel waarde aan de veiligheid van hosts en hun gasten. Geef je gasten gelijk gemoedsrust door wat voorbereidingen te treffen. Laat bijvoorbeeld instructies achter voor noodgevallen en geef aan wat mogelijke veiligheidsrisico's zijn.

Contactgegevens in geval van nood

Zorg voor een lijst met de volgende telefoonnummers:

• lokale alarmnummers
• het telefoonnummer van het dichtstbijzijnde ziekenhuis
• jouw eigen telefoonnummer
• een telefoonnummer van een andere contactpersoon (als gasten jou niet kunnen bereiken)

Het is daarnaast belangrijk dat gasten weten hoe ze jou in geval van nood het beste kunnen bereiken. De berichtenfunctie van Airbnb is ook een veilig alternatief om met gasten te communiceren.

Medische benodigdheden

Zorg voor een EHBO-koffer in je accommodatie en laat gasten weten waar deze ligt. Controleer de koffer regelmatig en vul deze indien nodig aan.

Brandpreventie

Als je apparatuur hebt die op gas werkt, volg dan alle van toepassing zijnde veiligheidsvoorschriften en zorg voor een werkende koolmonoxidemelder in je accommodatie. Zorg ook voor een brandblusser en vergeet niet om deze regelmatig te controleren.

Uitgangen

Zorg dat je een duidelijk gemarkeerde vluchtroute hebt in geval van brand. Hang een plattegrond van de route op, zodat gasten deze gemakkelijk kunnen vinden.

Risicopreventie

Hieronder vind je een aantal manieren om potentiële risico's te voorkomen:

• Inspecteer je woning en kijk op welke plekken je gasten het risico lopen om te struikelen of te vallen.
• Los dit op of geef duidelijk aan waar gasten moeten oppassen.
• Zorg dat je blootliggende bedrading goed wegwerkt.
• Je trappen moeten veilig zijn en een leuning hebben.
• Verwijder alle voorwerpen die gevaar voor je gasten kunnen opleveren of berg deze achter slot en grendel op.

Kindveiligheid

Sommige gasten reizen met jonge kinderen en willen graag weten of je woning ook voor hen geschikt is. In je Airbnb-account kun je onder de Aanvullende opmerkingen van je Advertentiegegevens eventuele gevaren of risico's vermelden of aangeven dat je woning niet geschikt is voor kinderen en baby's.

Klimaatbeheersing

Een goed werkende verwarming of airconditioning kan het verblijf van je gasten een stuk aangenamer maken. Gelukkig zijn er allerlei manieren om je gasten een prettig verblijf te geven:

• Zorg dat je woning goed geventileerd is.
• Geef instructies over veilig gebruik van de verwarming en airconditioning.
• Controleer of de thermostaat goed werkt en vertel gasten waar ze deze kunnen vinden.
• Zorg dat de apparatuur goed onderhouden wordt.

Veteranenziekte voorkomen

De gebouweigenaar is verantwoordelijk voor de waterkwaliteit. Diegene moet garanderen dat de gezondheid van mensen die met dit water in contact komen, niet in gevaar komt. Vooral bij hotels, B&B's, vakantieparken en campings is het risico groter en moet je hier goed op bedacht zijn. Raadpleeg de website van de overheid voor meer informatie en praktische maatregelen om aan deze zorgplicht te voldoen.

Bezettingslimieten

Bepaal het maximumaantal gasten dat veilig in jouw ruimte kan verblijven. Mogelijk heeft je gemeente daar richtlijnen voor.

Beleefdheid

Verantwoord verhuren betekent ook dat je bepaalde sociale conventies binnen jouw buurt uitlegt aan je gasten. Het is voor iedereen prettig als je bepaalde regels en gebruiken aan ze doorgeeft.

Regels van het gebouw

Vertel je gasten over de regels voor de eventuele gemeenschappelijke ruimtes of gedeelde voorzieningen van je gebouw.

Huisregels

Vermeld je Huisregels onder de Aanvullende opmerkingen van de Advertentiegegevens in je Airbnb-account. Gasten vinden het vaak prettig als je vooraf je verwachtingen met hen deelt.

Buren

Het is verstandig om je buren te vertellen dat je jouw ruimte gaat verhuren. Zo krijgen ze de kans om vragen te stellen of zorgen te uiten.

Geluidsoverlast

Gasten boeken om allerlei redenen een verblijf via Airbnb, waaronder voor vakanties of om iets te vieren. Vertel je gasten daarom in hoeverre ze met de buren rekening moeten houden, zodat iedereen er een positief gevoel aan over houdt.

Maak je je zorgen dat buren last kunnen hebben van je gasten? Er zijn verschillende manieren om geluidsoverlast te beperken:

• Geef aan op welke tijdstippen het stil moet zijn.
• Leg uit dat huisdieren niet toegestaan zijn.
• Vermeld dat je accommodatie niet geschikt is voor kinderen of baby's.
• Verbied feestjes en onaangekondigde bezoekers.

Parkeren

Stel gasten op de hoogte van eventuele parkeerregels voor je gebouw of buurt.

Huisdieren

Controleer eerst je huurcontract of de regels van je gebouw op eventuele beperkingen voor huisdieren. Als gasten hun huisdieren mogen meebrengen, willen ze graag weten waar ze hun huisdier kunnen uitlaten en waar ze afval kunnen weggooien. Mochten buren toch overlast ervaren van het huisdier van gasten, zorg er dan voor dat je een reserveplan voor ze hebt, zoals het nummer van een dierenkennel in de regio.

Privacy

Respecteer altijd de privacy van je gasten. In de regels voor bewakingsapparatuur staat duidelijk wat we van onze hosts verwachten, maar op sommige locaties geldt extra wet- en regelgeving waarvan je op de hoogte moet zijn.

Roken

Als roken bij jou niet is toegestaan, raden wij aan bordjes op te hangen om gasten daaraan te herinneren. Mogen gasten wel bij jou roken? Zet dan asbakken neer op plekken waar roken is toegestaan.

Verzekering

Controleer bij je verzekeraar of tussenpersoon welke verplichtingen, beperkingen en dekking van toepassing zijn op jouw specifieke omstandigheden.

Bescherming voor hosts bij materiële schade en Aansprakelijkheidsverzekering voor hosts

AirCover voor hosts komt met een Bescherming voor hosts bij materiële schade en een Aansprakelijkheidsverzekering voor hosts, zodat je basisdekking hebt voor bepaalde schade- en aansprakelijkheidsgevallen. Deze zijn geen vervanging van een goede opstal-, inboedel- of aansprakelijkheidsverzekering. Mogelijk moet je ook andere verzekeringen afsluiten.

We adviseren alle hosts nadrukkelijk om de voorwaarden van hun verzekering goed door te lezen, zodat duidelijk is wat er gedekt wordt. Niet alle verzekeringen dekken materiële schade of verlies van bezittingen als gevolg van het verblijf van een gast.

Meer informatie over AirCover voor hosts.

Aansprakelijkheid en basisdekking

Controleer samen met je verzekeraar of tussenpersoon of je opstal-, inboedel- of aansprakelijkheidsverzekering voldoende dekking geeft voor jouw accommodatie.

Overige informatie over verhuren

Lees onze veelgestelde vragen over verhuren voor meer informatie over verhuren op Airbnb.

Airbnb heeft geen controle over het gedrag van hosts en wijst iedere aansprakelijkheid af. Hosts die geen verantwoordelijkheid nemen, worden mogelijk geschorst of van de Airbnb-website verwijderd. Airbnb is niet verantwoordelijk voor de betrouwbaarheid of juistheid van de informatie in links naar sites van derden (waaronder eventuele links naar wet- en regelgeving).